Polityka mieszkaniowa Katowic musi odzwierciedlać potrzeby społeczności lokalnej, oferując zrównoważone i przystępne opcje mieszkaniowe, które odpowiadają na różnorodne oczekiwania i wyzwania współczesnego życia miejskiego.
czy wiesz, że...
Zaległości z tytułu niepłacenia czynszów w lokalach należących do miasta Katowice osiągnęły w 2022 roku prawie 200 milionów złotych.
W 2021 roku w Katowicach oddano do użytku 2325 mieszkań. Na każdych 1000 mieszkańców oddano więc do użytku 8,04 nowych lokali. Jest to wartość znacznie większa od wartości dla województwa śląskiego (więcej ma tylko Mikołów) oraz znacznie większa od średniej dla całej Polski. Całkowite zasoby mieszkaniowe w Katowicach to 149 tys. 812 nieruchomości. Na każdych 1000 mieszkańców przypada zatem 516 mieszkań.
Mimo to ceny nieruchomości są jedne z najwyższych w kraju. Wynika to z faktu, że dobro podstawowe jakim jest mieszkanie stanowi przedmiot spekulacji na rynku nieruchomości. Największym wyzwaniem jest zatem nie ilość nowych mieszkań a dostępność mieszkań.
Wg spisu GUS z 2021 roku pustostanów w Katowicach jest aż 22 tysiące. Wybudowanie takiej liczby mieszkań przez deweloperów w obecnym tempie budowy zajęłoby prawie 10 lat.
Od lat 80-tych liczba mieszkańców Katowic cały czas spada. W 2022 roku osiągnęła pułap ok. 280 tysięcy mieszkańców (spadek o ok. 110 tysięcy względem lat 80-tych XX wieku).
dlaczego ten temat jest ważny?
Katowice są silnie rozwijającym się ośrodkiem biznesowym, kulturalnym i administracyjnym. Do pracy w instytucjach publicznych, przedsiębiorstwach prywatnych, korporacjach i gastronomii co roku przybywają setki ludzi. Niestety standard mieszkań i ceny nieruchomości powodują, że ludzie nie decydują się na stałą przeprowadzkę do miasta i wyprowadzają się na przedmieścia i do miast ościennych.
Wyludnianie się niektórych dzielnic Katowic powoduje spadek wartości nieruchomości, degradację zasobu mieszkaniowego oraz coraz mniejsze wpływy do budżetu miasta z tytułu podatków. Jednocześnie “rozlewanie się” dzielnic mieszkaniowych poza granice miasta oddziaływuje na inne obszary jego funkcjonowania: konieczność rozbudowy infrastruktury transportowej (dróg, parkingów, centrów przesiadkowych itp), które to miasto musi pokrywać z własnych środków, żeby obsłużyć osoby nie mieszkające na jego terenie.
W efekcie miasto wydaje na te cele coraz więcej pieniędzy, których ze względu na spadek ludności ma coraz mniej. Przekłada się to na deficyty inwestycyjne w obszary związane z jakością przestrzeni publicznej, transportem publicznym czy zielenią, co powoduje relatywny spadek jakości życia w porównaniu do innych miast wojewódzkich. Sytuacja ta sprzyja wyprowadzaniu się ludzi w inne, bardziej atrakcyjne miejsca, co sprzężęniem zwrotnym - nasila błędne koło.
co możemy zrobić?
Działania w obszarze mieszkalnictwa należy prowadzić wielotorowo:
Miasto powinno odzyskać kontrolę nad wysokością stawek czynszów i cen mieszkań. Może się to odbyć wyłącznie poprzez powiększanie zasobu komunalnego i tworzenie alternatywy do rynku deweloperskiego.
Miasto powinno ograniczyć proces rozlewania się na przedmieścia poprzez sprawną politykę planistyczną chroniącą najgorzej skomunikowane tereny przed nową zabudową.
Należy pilnie wdrożyć programy miejskie wspierające przywrócenie pustostanów do użytkowania. Sama aktywacja tego zasobu mogłaby pozwolić na ograniczenie konieczności budowy nowych osiedli w coraz to gorszych lokalizacjach na całą dekadę.
Należy traktować komunalny zasób mieszkaniowy jako coś co przynosi miastu nieocenione korzyści a nie jako koszt i problem o charakterze socjalnym. Należy współpracować z prywatnymi inwestorami, którzy posiadają możliwości finansowe, których miastu brakuje ze względu na zaległości w ściąganiu opłat czynszowych.
Miasto powinno ograniczyć sprzedaż działek i nieruchomości na rzecz dzierżawy. Tylko posiadając kontrolę nad nieruchomościami gruntowymi miasto może realnie prowadzić politykę mieszkaniową i przestrzenną.
Należy zweryfikować powiązania między osobami sprawującymi władzę w Katowicach a prywatnymi deweloperami, gdyż w ostatnich latach nasiliło się zjawisko “dyktowania warunków zabudowy” przez inwestorów, wbrew zapisanej w Studium Uwarunkowań polityce przestrzennej miasta.
Dla obszarów dobrze skomunikowanych należy zlikwidować współczynniki minimalnej liczby miejsc postojowych na mieszkanie. Liczba miejsc postojowych powinna wynikać z planu biznesowego dewelopera i umożliwiać powstawanie tańszych mieszkań - w których cenę nie będzie wliczać się konieczność budowy parkingu albo garażu podziemnego.
Należy aktywnie wdrażać alternatywne możliwości budowy mieszkań: wspierać grupy budowlane, cohousingi, spółdzielnie, SIMy, remonty zabytków - dając ludziom możliwość wyboru typologii zabudowy ale też sposobu jej finansowania. Miasto różnorodne jest bardziej odporne na zmiany i kryzysy.
jakie mamy dowody, że to dobry kierunek?
Ceny mieszkań i czynszów w Polsce,w przeciwieństwie do niektórych państw zachodnich, nie mogą być regulowane przez władze samorządowe. Miasto zmuszone jest działać przy użyciu narzędzi wolnorynkowych - regulując popyt i podaż. Zwiększenie zasobu mieszkań miejskich i pod kontrolą miasta (TBS) o stosunkowo niskich wartościach czynszu wpłynęłoby na konkurencję na rynku nieruchomości. Inwestorzy prywatni będą musieli dostosować swoje ceny (i jakość mieszkań) do cen i jakości mieszkań miejskich.
Odzyskanie uśpionego zasobu w postaci pustostanów również poprawi znacząco dostępność mieszkań (zwiększenie podaży). Dzierżawienie terenów pozostawia miastu możliwość wpływu na to co i w jaki sposób na tym terenie powstaje. Dzięki temu miasto będzie mogło powiększać zasoby mieszkaniowe współpracując z prywatnymi inwestorami (np. kupując część mieszkań wybudowanych przez dewelopera na wydzierżawionym terenie). Pozyskanie nowych mieszkań o wysokim standardzie zwiększy konkurencyjność miasta na rynku mieszkaniowym.
Tego typu rozwiązania stosowane są z powodzeniem od wielu dekad w miastach niemieckich, austriackich czy skandynawskich, gdzie najem ciągle jest najpopularniejszą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (w Polsce i Katowicach natomiast ciągle traktuje się pozyskanie nieruchomości na własność jako cel polityk mieszkaniowych).
fakty i mity
Mit: Budowa nowych mieszkań zwiększy ich dostępność i wpłynie na spadek cen.
Co roku w Katowicach powstaje od 1,5 do prawie 3 tysięcy nowych mieszkań a liczby te z roku na rok rosną. Mimo to ceny nieruchomości również stale rosną, w ostatnich latach skoczyły o niemal 25% a na mieszkania komunalne można czekać nawet kilka lat.
Osiedle Nowy Nikiszowiec zbudowane w ostatnich latach w ramach programu mieszkanie+ okazało się niemal tak samo drogie jak inne osiedla deweloperskie. Jednocześnie miasto poniosło ogromne koszty przyłączenia osiedla do infrastruktury miejskiej, budowy dróg i kanalizacji. Kolejne koszty są ukryte w obsłudze osiedla: powiązanie z transportem publicznym, wywóz śmieci, niedostępność szkół, przychodni i żłobków, dojazdy karetek czy służb miejskich na nowe osiedle w lesie na pewno generują większe obciążenie budżetu miasta niż taka sama liczba mieszkań w starszych dzielnicach miasta zlokalizowanych bliżej śródmieścia.
Mit: Miasto nie posiada narzędzi by budować osiedla lepiej niż robią to deweloperzy.
Miasto posiada możliwości inwestycyjne - buduje przecież drogi, muzea i… osiedla (będąc głównym udziałowcem w spółce KTBS).
Miasto może korzystać z preferencyjnych kredytów z BGK dzięki czemu może oferować mieszkania tańsze niż deweloperzy.
Miasto nie musi zarabiać na mieszkaniach. Celem polityki mieszkaniowej jest zapewnienie dostępnych finansowo mieszkań i posiadanie zdolności do odtwarzania własnego zasobu mieszkaniowego.
Miasto może współpracować z deweloperami pozyskując od nich mieszkania w ramach dzierżawy terenu. W takiej relacji deweloper ma pewność, że jakaś część mieszkań “jest sprzedana przed budową” co daje mu stabilniejszą pozycję inwestycji. Miasto zatem nie musi nawet samo budować mieszkań lepiej od deweloperów - wystarczy, że będzie miało kontrolę nad częścią tych mieszkań, które deweloperzy i tak zbudują.
Mit: Miastu nie opłaca się inwestować w pustostany, lepiej zbudować nowe mieszkania.
Pustostany są częścią dziedzictwa architektonicznego miasta świadczącym o jego historii i atrakcyjności.
Mieszkania w dobrze odrestaurowanych kamienicach oferowane są na rynku w stawkach podobnych do stawek w nowych inwestycjach deweloperskich.
Koszty środowiskowe rewitalizacji pustostanów są niższe niż koszty nowej zabudowy.
Koszty obsługi komunikacyjnej czy infrastrukturalnej starych budynków są niższe gdyż zazwyczaj znajdują się na obszarach w pełni uzbrojonych.
Mit: Deweloper i prywatny inwestor buduje lepsze mieszkania niż podmiot publiczny.
Deweloperzy w swoich inwestycjach kierują się głównie rachunkiem kosztów i potencjalnych zysków. Jakość architektury i przestrzeni mieszkalnej jest zatem tylko pochodną tego, co opłaca się sprzedać i w jakiej cenie.
Małe metraże, kiepskie oświetlenie, brak zieleni, brak sklepów i usług publicznych w pobliżu, działki zabudowane do granic możliwości, tzw. patodeweloperka - to wszystko problemy występujące w nowym mieszkalnictwie deweloperskim. Gdyby inwestorem było miasto kierujące się priorytetem jakości życia, wielu z takich problemów można by uniknąć.